東京地方裁判所 昭和３８年（ワ）４２４４号 判決
原告 勝田立子 外一名
被告 松永源市
主文
被告は原告らから、金四一〇、一四六円の支払いを受けるのと引換えに、別紙目録〈省略〉記載の建物を明渡し、かつ原告らに対して、昭和三八年一月二日以降右明渡済みまで、一ケ月金三、五〇〇円の割合による金員を支払え。
原告らその余の請求を棄却する。
訴訟費用は被告の負担とする。
この判決は、原告ら勝訴部分にかぎり仮に執行することができる。
事実
一、当事者の求めた裁判
１ 原告ら
主たる請求
被告は原告らに対して別紙目録記載の建物を明渡し、かつ昭和三八年一月二日から、明渡済まで一ケ月金三、五〇〇円の割合による金員を支払え、訴訟費用は被告の負担とする、との判決ならびに仮執行宣言
予備的請求
被告は原告らに対して、別紙目録記載の建物のうち二階七坪五合を明渡し、昭和三八年一月二日から明渡済まで一ケ月金九四五円の割合による金員を支払え、訴訟費用は被告の負担とする、との判決ならびに仮執行宣言
２ 被告
原告の請求をいずれも棄却する、訴訟費用は原告の負担とする、との判決
二、請求原因ならびに主張
１ 別紙目録記載の建物（本件建物という）は、もと訴外勝田貞次の所有であつたが、同訴外人はこれを、昭和二〇年五月、被告に対して賃料一ケ月金八〇円とし、期間の定めなく賃貸したが、賃料はその後一ケ月金三、五〇〇円に増額されている。
２ 右勝田貞次は、昭和三三年八月二三日死亡し、原告らは相続によつて本件建物の所有権を取得し、賃貸人たる地位を承継した。
３ 原告らは、被告に対して、原告立子は昭和三七年六月一六日、原告静子は同年七月一日に、それぞれ被告に到達した書面で、本件建物賃貸借契約の解約申入れをなした。
４ 原告らが、右解約申入れをなすについては、次のような正当事由がある。
(1) 原告立子は、昭和一五年生れで、訴外日本鉱業株式会社に勤務しており、学校卒業までは箱嶺白百合学園の寮に起居していたが、就職のため上京後一時叔母の家に寄宿していたが、一家は北海道に職居したため、収入も極めて安いうえ住家も得られず、かつ母千枝は肺結核で入院中であつたため、勤務先たる右訴外会社寮は、ほんらい独身女子の入居を認めないところを、母の退院までを条件に入寮を許され、現に同寮に起居している。
しかし母千枝は国費で生活保護を受けて入院していたが、昭和三七年頃退院せざるを得なくなり、退院したものの、右会社寮で同居することは許されないばかりでなく、同寮は母の退院までという条件で入居を許されていた関係上、母の退院後は同寮の明渡しを求められているが、収入も低く、かつ母も生活保護を受けていたほどで蓄えもなく、他に住居を求めるための権利金敷金等が捻出できないうえ、毎月高額な家賃を支払つて賃借する能力もない状況にあり、しかも母千枝も住居が得られないままに、他家に住込んで家事手伝をしているが、母、娘で同居したうえ、病後の母の予後に努めたい願も切実であり、加うるに原告立子は結婚適令期にもあるので、結婚したうえ、夫ともども本件建物を住居として母に孝養をつくしたいものと念じており、本件建物を自ら使用する必要がある。
(2) 被告は、明治二九年生れで、元警察官としての恩給を受けているうえ、長男は協和銀行川崎支店長として、二男公男はブリヂストンに、三男は熊谷産業に、それぞれ勤務していずれも相当高額の給料を得ており、他に転居するにも容易であるのみならず、現に本件建物を使用しているのは、被告本人と二男公男の二人だけであり、原告らと対比して本件建物使用の必要性は少ない。
５ よつて原告らのした解約申入れは有効であり、本件建物の賃貸借は、遅くとも原告静子のした解約申入れ後六ケ月を経過した昭和三八年一月一日をもつて終了したから、原告らはこれを原因として、被告に対して本件建物の明渡しを求めると共に、解除の日の翌日から明渡済まで一ケ月金三、五〇〇円の割合による賃料相当損害金の支払いを求める。
６ かりに、原告らのした本件建物全部の解約が認められないとしても、原告らはなおその二階部分七坪五合について明渡しを求める正当事由があるから、予備的に二階部分の明渡しと共に、二階部分の坪数から本件建物の賃料割合を算出した一ケ月金九四五円の割合による賃料相当損害金の支払いを求める。
三、答弁ならびに主張
１ 請求原因事実の認否
請求原因１ないし３の事実中、原告らが本件建物の所有権を取得した事実は知らないが、その余の事実はすべて認める。請求原因４(1) の事実は知らない、同(2) の事実中被告が明治二九年生れで、元警察官であつた事実は認めるが、その余の事実は否認する。解約申入れが正当事由にもとずくことは争う。請求原因５、６の事実は争う。
２ 本件建物の元所有者である勝田貞次は、被告に対し昭和二三年八月一六日に、本件建物が朽廃するに至るまで賃貸借契約を継続し、本件建物の明渡しを求めないことを特約した。したがつて、かりに原告らが本件建物の所有権を取得して賃貸人たる地位を承継したものとすれば、右特約は賃貸借条件の内容をなしているから、原告らに対しても右特約を対抗できる関係にたち、正当事由の存否にかかわらず、原告らは被告に本件建物の明渡しを求め得ない。
３ 原告らは本件建物の賃貸借解約申入れにつき、正当事由がない。
原告立子はその主張の会社寮に居住しているのでなく、母千枝子と共に、鳳風荘に居住し、又原告静子は大友啓助と結婚し、夫と共に麻布竹谷町の勝田貞次の未亡人勝田万知子所有の広大な土地付家屋に住み、その母松見恒子は本件建物の隣家に居住しておりいずれも住居の安定が得られている。
原告らは、原告立子についてのみ正当事由を主張しているが、本件建物は原告らの共有に属するものであり、原告静子については正当事由のないことが明らかであるから、かりに原告立子の事情が、その主張どおりであつても、共有者のうちの一人のみについての正当事由を主張する解約申入れは、一層厳格に解さなければならないから、それだけの事情では、なお正当事由はないものというべきである。
４ 被告は現在無職で年額一二二、四六六円の恩給を得て生活しているうえ、心筋硬塞症の持病をもつており、長男日出男は勤務先の関係で仙台市に居住しているが、勤務先の協和銀行の都合で、関東地方の支店に転勤になつた際は本件建物に居住せざるを得ない現状にあり、又その他の二、三男もいずれもそう多額の収入を得ているものではない。しかして本件建物は目下被告の妻、及び次男公男夫婦が現に居住してこれを使用しているが、被告の右のような事情から、他に転居することは経済的にも不可能であり、本件建物を使用する必要性は原告らよりも強いものがある。
５ かりに原告らに解約申入れの正当事由が認められるとしても、被告は本件建物につき、次のような費用を支出し、同額の償還請求権を有しているので、本訴（昭和三八年八月二二日口頭弁論期日）において、右費用の償還を求め、これが支払いあるまで本件建物を留置する。
(1) 昭和三〇年七月 水道鉄管取換え 金五、八五〇円
(2) 昭和三三年一一月 二階手すり取換え 金七、〇〇〇円
(3) 同年一二月 畳換え 金八、七五〇円
(4) 同年同月 瓦修理 金一、七七六円
(5) 同年同月 畳床畳換え 金二六、九一〇円
(6) 同年同月 家屋大修理 金三五二、八六〇円
(7) 昭和三四年一二月 モルタル吹返し 金二〇、〇〇〇円
(8) 昭和三八年五月 畳換え 金五、〇〇〇円
(9) 昭和二四年一二月から昭和三六年一一月まで
の間合計一七回に、畳換、瓦返し、板塀直し、等合計 金七五、五八〇円
合計 金四八五、七二六円
四、被告の主張に対する原告らの反対主張
被告の主張２の事実は不知、３の事実は否認、４の事実は否認、５の事実は争う。但し被告らの本件建物の使用の現況は認める。
五、証拠〈省略〉
理由
一、請求原因１の事実及び、同２の事実中、訴外勝田貞次が昭和三三年八月二三日に死亡した事実は当事者間に争いがなく、成立に争いない甲第三、四号証によれば、原告らはいずれも同訴外人の子としてその遺産を相続し、昭和三四年八月二三日に、遺産分割により本件建物の所有権を取得し、本件建物の被告に対する賃貸人たる地位を承継した事実を認めることができる。
二、被告は本件建物賃貸借につき、前主たる右訴外人との間で、昭和二三年八月一六日に、建物巧廃に至るまで明渡請求をしない旨の特約が成立したと主張し、証人三田賢治、同伊藤正一の各証言ならびに被告本人尋問の結果（但しその一部）によれば、右訴外人は本件建物のほか、隣接して三棟の建物を所有し、これをいずれも他に賃貸中であつたが、昭和二三年八月頃本件建物を含めた右建物をいずれも賃借人に売渡す計画をたて、このことを各借家人に申入れたが、各借家人らが指定期限までに買取意思を明示しなかつたゝめ、右訴外人が売渡意思を撤回する旨を申出た際、従前から右訴外人とは懇意の間柄にあつた被告から、本件建物を買取る心算で金策までしていた関係上、期限に遅れたからといつて前言を飜えすのは不当である旨難詰したところ、右訴外人から、建物が立腐れるまで住んでいれば良いではないかという趣旨の発言をした事実は認められるが、この発言は売買問題の話を打切る際の被告との間の問答のうちに不用意になされたもので、賃貸借の条件として本件建物の巧廃まで賃貸借を解除して明渡しを求めることをしないことを特約する意思でなしたものである事実まで認めることはできないので、この主張は採用しない、被告本人尋問の結果によつて成立の認められる乙第一号証の一及び二ならびに同本人の供述によつてもこの認定を左右することはできない。
三、原告らが被告に対して、本件建物賃貸借の解約申入れをなした事実は当事者間に争いがないので、右解約申入れにつき正当事由があつたかどうかについて判断する。
１、成立に争い甲第三、四号証、甲第六号証の一及び二、甲第七号証と、証人三田賢治、同金田千枝子、同勝田万知子の各証言、原告立子本人尋問の結果を総合すると次の各事実を認定することができる。
イ 原告立子は母金田千枝子と、原告静子は母松見恒子と、勝田貞次との間の嫡出でない子として出生したものであるが、静子は幼少の頃母が病気をしたり、又父貞次と本妻万知子との間に子がないことなどから、幼少の頃より父の手許に引取られ、経済評論家として名をなしていた父のもとで経済的にも恵まれた生活をし、長じて大友啓右と結婚した後も、勝田家の実子同様に同家に起居し、現に右貞次の未亡人万知子と共に港区麻布竹谷町七番地の同女所有の相当広大な住宅に居住し、住居は安定していること、
ロ 原告立子は幼少の頃から、母千枝子に対する父貞次の経済的援助も得られずに、女中奉公などをしながら生活をつゞけていた母千枝子とも別居して祖父宅などに預けられて成長し、小学校四年生の頃から高校卒業まで箱嶺白百合学園の寮生活をつゞけ、高校卒業後は川崎市の叔母の家に下宿して訴外日本鉱業株式会社の事務員として勤めて自活していたが間もなく叔母夫婦が転勤のため北海道に移転したため、同訴外会社所有の寮に入居して現在これに起居していること、
ハ 原告立子の母千枝子は、立子出生後間もなく戦災等のため、貞次との間も疎遠となつたまゝ殆ど経済的な援助も受けられずに熱海、東京都内の料理屋などで女中として働らいて生活していたが、昭和三六年六月頃肺結核となつて入院し、昭和三七年一〇月頃退院したが、その間生活にも困窮して生活保護法による生活扶助を得て辛うじて生活していた状況にあり、退院後も他家の家事手伝などをして働らきながら生活し、唯一人の子である原告立子との共同生活を営むことに最大の望みをかけていること、
ニ 原告立子が現に居住している訴外会社寮は、ほんらい女子社員には貸与されないものであるが、同原告の月給が低いうえ、右認定のような母の病気等の事情もあつたゝめ、特に母の病気が全快して退院するまでとの条件付で入居を許されたものであり、他人との同居は認められない関係上、母を引取つて同居することもできないばかりか、むしろ退院後はその明渡しを求められているため、本件建物の明渡しを得てこれに母と同居することを年来の楽しみとしているのみならず、既に婚約も整い、住居さえ得られゝば結婚して夫共々母に孝養をつくすことを念じていること、
ホ 原告立子は現に前記訴外会社に勤務して一ケ月約一二、〇〇〇円の収入を得ているが、前認定のように嫡出でない子として出生したうえ、父貞次死亡まで、本妻万知子が同原告の存在を知らなかつた関係があるうえ、他に六人の嫡出でない子があつたゝめ、父貞次の遺産は、これら多数と分割相続して、結局、その相続分は本件建物及びその敷地五三坪余の共有持分と、若干の預金等に過ぎず他に財産はないこと。
２、成立に争いない甲第五号証の一ないし三、乙第二号証の一、第三号証の一ないし四、と、証人松永公男の証言に、被告本人尋問の結果を総合すると、次の各事実を認定することができる。
イ 被告は大正八年頃から終戦後に至るまで警察官として勤務して、終戦頃までは麻布鳥居坂警察署特高主任となつていたが、戦後追放令のため退職し、探偵事務所を開いていたが昭和三五年一月頃から心筋硬塞症のため、日本赤十字社中央病院に入院し、爾来突然の発作に対する予防措置として同病院に引続いて入院し、現在は定職がないため、年額金九五、二八三円の恩給と、子供達からの仕送り等によつて病院生活を送つており、数年にわたつて本件建物には居住していないこと、
ロ 被告が警察官として在職中、勝田貞次を検挙したり或いは経済評論家として文筆活動などをしていた同人が戦時中の言論統制違反として検挙された際に寛大な取扱方を助言してやつたことなどから、同訴外人とは比較的懇意な間柄にあつたゝめ、本件建物賃借後も何かと同訴外人のために尽力し通常の貸主借主との関係よりは相当親密な関係にあつたこと
ハ 被告の長男日出男（昭和二年生）はもと本件建物に同居して、協和銀行川崎支店に勤務していたが、昭和三三年四月頃には都内目黒区に転居し、現在は同銀行仙台支店に転任し、仙台市内に居住し、月収四万円以上を得ており、三男光男は富士厨房設備株式会社仙台出張所に勤務して同様仙台市内に居住して月収四万円以上を得ており、二男公男は昭和三九年一〇月に結婚して妻と共に本件建物を使用して、現に月収五万円以上を得ているほか、三人の娘はいずれも結婚して他家に居住し、被告の妻八重は、昭和三五年頃から、娘の婚家先等に移住して殆ど本件建物に居住せず、結局昭和三七年末頃は、本件建物を現実に使用していたのは二男公男のみであり、現在も、同人夫婦のみがこれを使用している状況にあること、
３、右認定事実によつて明らかな当事者双方の事情を勘案すれば、原告静子については、解約申入れについて正当事由がないことが明白であるが、原告立子が本件建物を自ら使用したという願う事情はまことにやむを得ないものというべく、被告と前主勝田貞次との関係ならびに被告が数年来病気入院中である事情等を考慮してもなお、同原告の本件建物賃貸借解約申入れは正当事由にもとずくものというべく、その正当事由は現在もなお存続しているものと認めるのを相当とする。
ところで被告は共有建物につき、その共有者のうち解約申入れについて正当事由を具備しないものがあるときは、他の共有者の正当事由の判断は一層厳格になされなければならない旨主張するが、借家法第一条の二をかく解さなければならない合理的な根拠はなく、むしろ共有者の一人にでも同条に定める正当事由を具備することが認められる以上、その解約申入れは有効と解すべきであり、殊に本件で認定したような原告ら相互の身分関係その他当事者双方の事情等を考慮すれば、原告立子のした解約申入れは有効であり、これによつて本件建物の全部について賃貸借終了の効果を認めるのを相当とする。したがつて、本件建物賃貸借は遅くとも原告静子のした解約申入れの日から六ケ月を経過した昭和三八年一月一日をもつて終了し、被告は原告らに対して本件建物を明渡す義務を負つているものというべきである。
四、そこで被告の本件建物に対する費用償還請求権にもとずく留置権の抗弁について判断するに、被告本人尋問の結果ならび同供述によりいずれも真正に成立したものと認める乙第五号証の一ないし八によれば、被告は本件建物について昭和三〇年七月頃から同三八年五月頃までの間に、水道鉄管取換、二階手すり修理、屋根瓦修理、モルタル吹返し、畳替え等に合計金五七、二八六円の費用を支出したほか、昭和三三年一二月頃には、本件建物の土台、柱等の腐触によつてこれが傾きかけて壁落ち等も甚しくなつたゝめ、その大修理を行つて金三五二、八六〇円を支出し、合計金四一〇、一四六円を支出している事実を認めることができる、
右認定によれば、被告のした右費用の支出は、その内容からみて、いずれも本件建物の効用維持のための必要費と認めるべきところ、本件建物の賃料が、近隣のそれに比して相当低廉であることは明らかな事実であるが、前認定の被告と前主勝田貞次との関係その他弁論の全趣旨に徴すれば、右必要費はいずれも貸主の負担に属すべきものと認められるので、被告は原告らに対して同額の費用償還請求権を有し、その支払いを受けるまで、本件建物を留置してその明渡しを拒み得るものというべきである（もつとも右金額中昭和三八年五月三日に支出した畳替費用五、〇〇〇円については、原告らのした解約告知期間満了後になされたものであるが、正当事由にもとずく解約の場合は、借主の債務不履行による解除等の場合と異なり、必要費と認められる限度においてはなお、その費用を貸主に償還させることが当事者間の衡平を図るうえから妥当なものと解すべきである）。被告は、右請求し得る金額を金四八五、七二六円と主張するが、右認定を超える費用支出を認めさせる確実な資料はないから、被告の抗弁は右認定額の限度で理由がある。
五、被告が昭和三八年一月二日以降本件建物の賃料相当額を原告らに支払つた事実を認めるに足る証拠はないから、被告は賃貸借終了を原因として、原告らから金四一〇、一四六円の支払いを受けるのと引換えに、本件建物を原告らに明渡すと共に、同日以降右明渡済まで当事者間に争いのない一ケ月金三、五〇〇円の割合による賃料相当損害金を支払う義務があり、原告らの本訴請求は右限度で理由があるので、その限度で認容し、その余の部分は棄却するものとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法第九二条を、仮執行宣言につき同法第一九六条第一項を、それぞれ適用し、主文のように判決する。
（裁判官 滝田薫）